一線樓市能否走出越調越漲的怪圈

昨天，上海對外發布《關于進一步完善本市住房市場體系和保障體系促進房地產市場平衡健康發展的若干意見》。該意見共九條，所以又被稱為上海版房地產新政“滬九條”。由于“滬九條”一發布即施行，看語氣挺嚴厲，門檻也抬得頗高，在上海及國內都產生了很大震動和連鎖式反響。（相關報道見3月26日《北京青年報》）

“滬九條”中所謂最嚴厲的調控舉措有三項：一是抬高非滬籍常住人口在滬購房門檻。此前，這類人員在滬購房，在滬繳納個稅或社保的計時年限為2年以上，這次被調高至滿5年以上，并將限購審核前移至交易備案環節；二是在滬企業所購買的商品房再次倒賣需滿3年以上。若交易對象為個人，需按限購政策執行；三是對已擁有一套住房的滬籍居民家庭，再購第二套改善性普通住房時，首付比例不低于五成。同一限制尺度下，若購買非普通住房，首付比例則不低于七成。

舉措第一條門檻的確有所抬高，但還不至于扼殺這類人員在滬購買首套住房之剛需。舉措之二多少帶點“花拳繡腿”之嫌疑。在上海市區，由企業購買經各種行政核定的滿足特殊居住需求的商品房，其數量本身就很少。推遲這一小部分商品房再次入市時限，對遏制上海房價繼續上漲，象征意義大于實際價值。舉措之三更是輿論的誤讀。事實是，2013年版樓市調控“滬七條”，已將滬籍居民購買第二套改善性自住房的首付比例，統一上調至七成。只不過去年央行等三部委為減庫存，將首付比例統一調整為四成，上海乘機也就將比例降至四成。而在最新“滬九條”中，普通住房的首付比例只提高至五成，非普通住房的首付比例適才重新恢復至七成。

對照上海目前的收入水平，上海的住房價格不是被剛需買高的，而是被地產商和中介合力炒高的。受制造業空心化，現代服務業青黃不濟的雙重打壓，為確保經濟增幅得比較體面，政府很難下決心較真地整治房地產市場亂象。以上海為例，去年上半年，其經濟增幅受金融市場尤其是股市暴熱強勢拉動，首次略高于全國平均水平，可進入下半年受股災牽連，增幅即重新調頭向下。可見，假如缺失現代服務業實打實的發展，樓市高燒就不可能真正治愈。

令真正剛需焦急上火的是，樓市調控了十余年，房價也瘋漲了十余年。面對樓市尤其是一線城市越調控房價越瘋漲之怪圈，在識者眼里，調控措施包括最新的“滬九條”在內，皆很難真正遏制房價繼續瘋漲的大趨勢。然而，如此下結論并非出于悲觀，其實管用的藥還是有的，打頭的主藥就調控金融，階段性切斷至少是大幅限制各路金融資本漫灌樓市。

從全球金融危機爆發至今，國內房價先后經歷幅度不同的三輪階段性下跌，2008年是金融危機，2011年乃歐元主權危機，2014年則因階段性錢荒所致。這恰好說明三輪房價下行皆有流動性趨緊作為前置條件，問題是切斷樓市金融資本是味猛藥，早被多輪透支的一線樓市看似肥胖實乃虛腫，甭說下猛藥，就是常規藥劑量稍大，它都會受不了。而且，房價若大跌則金融必受嚴重影響。

還有一味猛藥也挺管用，那就是大幅增加土地供給，平抑地價從而拉低房價。但在赤字率不斷攀升的當下，就算中央政府督促地方政府用此猛藥，地方政府也不會舍得用，否則土地財政可就虧大了。

所以，眼下不分大中小城市，大部分的樓市調控新政只立足于緩解矛盾，并不能從根本上解決問題。