共有產權房是不是保障房？

【導讀：共有產權房在一些地方納入了保障房體系，在另一些地方未納入保障房體系，但都繞不開保障房存在的諸多“根本問題”。通過政府直接補貼居民、政府購買服務等形式，盡量減少工作環節、有效降低監管成本，減少出現問題、滋生腐敗的可能性，將是改革和完善保障房體系的方向。】

住房和城鄉建設部有關負責人近日透露，共有產權住房試點正在北京、上海、深圳、成都、淮安、黃石6個城市推進。共有產權房被稱為樓市的“攪局者”，價格一般比周邊商品房低三成左右，因此受到購房者追捧。公眾對共有產權住房評價不盡相同，共有產權房本身的一些問題也有待進一步厘清。

共有產權住房較之經濟適用房、限價商品房等的明顯不同，就是居民與政府共同擁有房屋產權，共同分享土地和房屋的增值收益，共同承擔土地和房屋貶值帶來的風險。共有產權住房實際上是居民與政府“合伙”買房、共享產權，而由居民“獨享”房屋使用權，由此大幅降低了居民的購房成本，減輕了居民的住房消費負擔。但就性質而言，共有產權房究竟是保障性住房還是商品房，目前各試點城市并未有統一的界定。

今年《政府工作報告》在論及“完善住房保障機制”時提出，要增加中小套型商品房和共有產權住房供應。北京市的共有產權住房又叫“自住型商品房”，今年北京市保障房、共有產權房、商品房的土地供應比例為1．3：1：1，全市將有7萬套共有產權房供應。與北京擬將共有產權房打造成保障房和商品房之間的“過渡形態”不同，四川省明確提出，將購置型保障房中的經濟適用住房、限價商品住房等并軌管理，統一為共有產權住房，使之成為購置型保障房的主要形式。

由于尚在試點階段，共有產權房在一些地方納入了保障性住房體系，在另一些地方未納入保障房體系，這種“不統一”是可以理解的。盡管如此，共有產權房仍體現了與經適房、限價房等保障房大致相同的治理邏輯——政府通過減免土地出讓金、與居民共有產權等政策手段，適度限制房屋價格，幫助中低收入人群實現購房需求，改善住房條件。為此，政府需要通過一系列制度設計和政策措施，從三個方面保證共有產權房政策公平實施——

一是嚴把“入口”，嚴格審查居民的購房資格，核實申請者的住房條件、收入狀況和財產狀況等，防止“開寶馬住經適房”之類的荒唐故事重演。二是壓縮共有產權房的牟利空間，使購買共有產權房除滿足住房需求外，成為“無利可圖”之事。這將使得共有產權房對“開寶馬”的人失去吸引力，使共有產權房確為中低收入者擁有和使用。第三是疏通“出口”，完善退出機制。有的居民購買共有產權房時資格沒有問題，但后來收入、住房等情況發生了較大變化，超出了共有產權房覆蓋的標準，就應當以適當方式退出，讓其他中低收入者“遞補”享受共有產權房。

前些年推出經適房、限價房等保障房品種時，住建、財政、民政、公安、銀行等職能部門和機構在以上三方面做了很多工作，但造假騙購、暗箱操作、腐敗交易等問題仍屢有發生。究其原因，主要緣于工作環節越多，涉及的部門和人員越多，監督管理的成本就越大，出現問題的可能性也就越大。現在，在既有保障性住房格局之中或之外推出共有產權住房，仍然要做好嚴把“入口”、壓縮牟利空間、疏通“出口”工作。從目前北京等六城市試點的情況看，共有產權住房的工作環節有時比經適房、限價房更多，監管成本或許更大，可知在共有產權住房政策執行過程中，出現問題的可能性仍然較大。

共有產權住房無論是否納入保障房體系，都繞不開保障性住房存在的諸多“根本問題”。通過政府直接補貼居民（如借鑒“醫保基金”思路設立“房保基金”）、政府購買服務（政府購買商品房，以保障房名義提供給中低收入者）等形式，盡量減少工作環節、有效降低監管成本，減少出現問題、滋生腐敗的可能性，將是改革和完善保障房、共有產權房的方向。

本報評論員 潘洪其