中國“住房銀行”如何避免美“兩房”悲劇

國家開發銀行近日披露，該行正在組建住宅金融事業部，用以專項打理政府保障房、城市棚戶區改造等信貸業務，為各地計劃內安居工程發放專項貸款。

識者所知，國開行所承擔的政策性信貸品種繁多，受信貸總盤子所限，國開行不能充當來者不拒的“活菩薩”角色。此次國開行組建不以贏利為目的的住宅金融事業部，表明保障房工程所需巨額資金已不能再等待國家“輸血”，而要通過向社會發行由國家作信用擔保的住宅金融債券的方式，進行市場化融資。

進入“十二五”，國家確定5年建成3000萬套保障房，完成1000萬套棚改房，以解全國城市（鎮）低收入家庭基本住房保障的燃眉之急。保障房和棚改房因不含“賣地財政”巨額收益，地方政府的建設積極性普遍不高，若非中央政府對地方施加壓力，根本不可形成建設規模。由于無利可圖甚至賠錢建設，截止到去年底，全國1.2萬億元保障房貸款，國開行一家就承擔了六成以上，如果再不啟動融資方式創新，光靠國開行一家獨撐難以為繼。這就是國家必須單獨組建政策性“住房銀行”的迫切性所在——為穩妥起見，先以國開行住宅金融事業部的名義謹慎試水。

稱之為金融創新，對于中國大體名實相符，其關鍵衡量標準有二：一是以發債方式向社會融資獲取大額資本金；二是由必須聽從“國家招呼”的郵儲銀行帶頭出資，獲取相對穩健的出資回報，以此吸引更多社會資本參與其中。應該說，這一操作思路在中國“住房銀行”運營的初級階段是大體合適的，也符合國際慣常操作程式。

不過，既然采用市場化手段融資，其風險也就由國家財政兜底的“內部風險”轉為市場層面的“外部風險”。由是，許多市場人士難免會想起美國房利美、房地美等兩家全球最大的“住房銀行”曾經造的孽，并據此擔心，日后中國版“住房銀行”是否會步美國“兩房”之后塵。

美國“兩房”是以房貸證券化為主業的特殊金融機構，分別成立于1938年和1970年，它們由私人控股，但受到美國政府擔保與支持。“兩房”之所以曾在美國舉足輕重，在于它們所持有或打包擔保的房貸總額高達5萬億美元，占據美國住房抵押貸款的一半還多。新世紀初，美國網絡經濟泡沫破滅，小布什政府為推動美國經濟增長，放縱華爾街無限度開發次級房貸衍生品，于是，上千個房貸公司、商業銀行把各自的次級房貸打包賣給“兩房”，在轉移風險的同時，又獲取重新發放次級房貸的巨額資金。而“兩房”憑借其背后的國家信用低息借債買下次貸，然后以次級房貸券的形式賣給華爾街投行、各國央行、商業銀行等機構，悄然實現次級房貸轉化為次級房債的轉身，而華爾街的金融精英又不斷以金融創新之名，繼續將其包裝成金融衍生品出售……如此錢與利的空轉，終使資金鏈繃斷，令“兩房”最終成為引爆2008年全球金融危機的第一根導火索。

“兩房”悲劇告知世人，不管哪個國家的“住房銀行”，一旦政府監管失控，釀成巨大金融泡沫是必然的。中國“住房銀行”剛起步，如果就拿“兩房”悲劇說事，擔心前者可能步后者后塵，則未免有些過慮了。據國開行披露的信息，在初始階段，中國“住房銀行”的次級信貸僅允許以次級債券方式向社會發售交易，不允許次級債券再次進行衍生品開發出售。以此為基礎，如果政府的專項監管能做到鐵面無私（首先是政府無私），“兩房”悲劇在中國當可避免。

中國“住房銀行”誕生，再次表明政府已將安居工程作為長期施政責任，假以時日，作為此舉的溢出效應之一，它至少對遏制房價過快上漲是有利的。

錢塘人（上海 學者）