房屋使用權所有權分離背后：70年后續取房產或交費

拋售潮難出現

不動產登記靴子落地后，有觀點指出，會有人出于房地產稅漸行漸近原因，將擁有的多套房產出售。

“不動產統一登記實施之前，我老家湖北那里有人賣房，我父親就問我，那么多套房子一起賣，房價會不會因此下降呢？”在上海做房地產中介的陳鋒和記者聊天的時候提出了該問題。

不過，廣州一家房地產商接受《國際金融報》采訪時透露，不動產登記取代原來的房產證制度落實之后，當地的一手樓市成交沒有大的影響，市場也無明顯的反應。

“基本沒有出現拋售潮，房價沒有回落的現象，那不過是市場上的流言。”該房地產商對記者直言。

蔡為民分析認為，房地產統一登記最主要的目的是統一國內房地產市場，而非去調節市場。而且不動產統一登記的政策已經被提及很多年，人們在心理上已經做了一定的準備，所以現在出現所謂的拋售潮，基本是概率很低的事件。

那么，不動產統一登記會減少一些人的投資行為嗎？

在蔡為民眼里，房地產稅等政策一直都是房地產商們頭頂上的達摩克利斯之劍。而這幾年，樓市的走向明顯讓房地產投資商不再集中于住宅建造，要么選擇淡化房地產主業，要么去進行跨界投資。

“而且百姓是否要買房，主要取決于自己的需求。剛性需求是不會變的，但是如果說因為房地產稅或者不動產統一登記而讓人積極買房或者賣房，這是不準確的觀點。”蔡為民指出。

楊向宏則對記者表示，在相比于一手市場，房地產稅等政策對二手樓市的心理影響似乎更大。“一線城市因為土地面積有限，加上房地產政策，新房建造量會不斷減少。且一手房多建造在遠離市中心的地方。而二手房因為多建在市中心，在未來會更加受到購買者的青睞。”楊向宏說。

與此同時，記者了解到，目前我國房地產行業進入存量調整階段，區域分化明顯，“去庫存”將是2015年市場的主基調。根據國家統計局數據，2014年末，全國商品房待售面積再創新高，達6.2億平方米，比2013年末增加1.3億平方米，住宅待售面積超過4億平方米。

“在去庫存的過程中，由于房產稅的不斷推進，國內的房價會進入一個比較奇妙的階段。”蔡為民告訴記者，“一線城市會出現利好，因為‘美女不愁嫁’，一線城市的房屋需求本來就很強烈。而房地產稅也讓房屋成本不斷上升，所以會出現房價上升卻依舊有人因為剛需購買的情況。至于三四線城市，在房屋需求量有限的情況下，房地產稅的征收會降低當地人的購買熱情，這樣一來，房價必然下跌。”

在蔡為民看來，房價的上升或者下降由供求關系決定。供不應求房價上漲，供過于求房價下降。去年以來，各地房地產市場分化嚴重，各地房價的變化仍然取決于各地的供求關系。

楊向宏則認為，未來的房地產市場會出現一個情況，那就是房子很多，需求卻很有限。“隨著人口老齡化的加劇，當那些老人離開之后，房產被子女兒孫繼承，如今中國很多家庭都是獨生子女，那么這些獨生子女可能會繼承很多套房產，對于他們來說，就不會有購房的剛性需求，那么房價會如何走向就很明確了”。

韓長吉也認為，房產稅之前在上海等地有試點，但是結果證明，這對樓市走勢并無太大影響，稅費難以從根本上影響樓市走勢。

“房價走向，房屋交易量等問題根本在于房地產市場自身發展的規律。從房地產改革的角度來看，不動產登記有利于明確房產所有權，明晰房產數量，為決策、交易提供數據支持。有利于促進房地產行業的進一步市場化發展，促進房地產市場更加規范、成熟，而非去左右房價和房產交易量。”韓長吉說。

產權問題何解

除了房產稅和房價波動的問題，不動產統一登記之后，產權問題也引人關注。比如說一直以來的小產權房問題。

在蔡為民看來，小產權房并不會因為不動產統一登記而變得合法。法律上來說，小產權房就是違法的存在，所以永遠不會被“轉正”。“一旦被轉正，我們國家的房屋庫存量會增加幾千萬套，這對于現今的房地產市場會有非常不利的影響”。

“針對小產權房，不動產登記已經明確規定，小產權房不會登記在冊，不會頒發不動產權證書，意味著購買小產權房的人，權益無法得到有效保障。至于如何解決，估計還是具體問題具體分析，雖然不會一刀切拆除，但目前來看，國家不會承認其合法權益。”韓長吉在接受記者采訪時指出。

國土資源部有關負責人也表示，不動產統一登記是按照按物權法要求，依法保護不動產權利人權益的行動，不可能登記不合法的東西。我國現行法律法規條文明確，世界上普遍實施土地用途管制。“所以‘小產權房’不可能予以登記，更不可能通過合法登記‘漂白’。”該負責人明確指出。

“不動產統一登記是物權法等上位法的明確要求。這是一項法定行動，討論不動產登記，只能在法律軌道上進行。”王廣華也表示。

值得一提的是，隨著統一不動產登記簿證全面啟用，另一個問題也浮出水面：房產、地產統一登記突顯商品房土地70年使用權問題。

“土地是不動產的核心。我國經濟發展很多問題，核心就是土地。”中國社會科學院研究員楊重光對外表示，不動產統一登記是物權法的要求。而物權法還有許多要求有待落實。商品房土地70年使用權到期后怎么辦，會在不動產統一登記過程中顯化。“隨著不動產登記推進，登記這一技術問題背后的產權問題會更明晰，依法改革任務也會更明確”。

韓長吉則告訴記者，根據國家法律規定，房產有70年產權問題與不動產登記并不沖突，“70年后或者未來十幾年，國家會有法律出臺來明確房子產權，大概率情況是房子還是你的，不過估計要繳稅了，根據房屋面積的大小來定”。

“其實在2007年的《物權法》中，已經規定了房屋70年產權到期之后，自動續取。也就是說，國家不會贖回房屋，它自動劃分到房主的名義下。如今房屋統一登記之后，這方面更加不會有太多問題，因為個人名下的不動產通過登記已經明確，接下來在產權到期后，是免費獲得還是收費獲得產權，國家會根據當時的情況來決定。預計，70年后，續取房產是需要交費的。”蔡為民表示。