人民幣貶值房價未必會跌 六大證據看真相

曾經預測的“2014年人民幣和房價將暴跌狂瀉腰斬”已經被房價上漲同比1.4%證明為胡說八道，說明人民幣即使會有貶值小波動，卻不會導致房價暴跌，樓市崩盤，更加不是會導致樓市泡沫崩潰。

2014年2月有人說人民幣大跌是泡沫破滅的信號，2014年2月5日，人民幣連續9天大幅下跌，跌去了去年整個漲幅的四分之一，在2014年2月18日再次下跌，跌去91點，險些跌停。說明中國房價泡沫已經在爆裂。2014年1月份9402萬億存款不見了，實際上是房價泡沫破滅已經開始。

2015年“人民幣貶值會阻擋房價上漲，導致下跌之言論”又卷土重來，理由是人民幣貶值房地產迎利空，會導致熱錢流出中國，導致拋棄國內物業投資國外，導致國企融資成本上升，導致國內企業債務風險，會導致供應增加，會導致房企拋房銷售，最后導致泡沫破滅，房價暴跌。

對于所謂2015年“人民幣貶值難擋房價泡沫破滅”與“人民幣貶值導致房價暴跌”的結論，我是堅決反對，因為全國房價總體上沒泡沫，人民幣不會持續大幅度貶值，即便人民幣貶值有短期波動，絕對不會導致泡沫破滅，房價暴跌。

其理由一是巨量的海外融資規模將引發房企資金鏈緊張。

同時，美元走強后，熱錢可能流出中國市場。人民幣貶值促使大量對賭人民幣升值的國際資本在短期內流出中國，進一步加劇國際資本流出。

二是中國房地產業在經過十幾年的高速增長情況下，不僅聚集了大量資本，國際資本占比也不斷增加，熱錢的流出無疑將增加部分企業的債務風險。

三是人民幣受美元升值而產生的對外貶值，使得海外投資者對投資中國物業市場趨于謹慎。一旦國際市場的投資回報率上升，一些短線操作投資者可能會拋售國內市場的物業，進而轉向海外市場。

四是房地產屬于資金密集型行業，資本的流出將不利于企業融資，一定程度上造成企業短期融資成本上漲和融資難度增加。

國內房地產商的開發資金來源中，銀行貸款的比例只占13%~15%，剩下的全部來自銷售回款和自籌資金。其中，自籌資金的解決途徑就包括海外發債、海外上市、房地產信托、基金、企業兼并和聯合拍地模式等多種模式。

五是海外融資成本和匯率風險加劇，很有可能被迫拋售房產回流資金，從而增加市場供給，最終導致房價下降。

六是過去9年，中國房價大漲的原因有很多，其中之一便是人民幣升值。而銀行不斷釋放的限貸甚至停貸信號也是導致地產股暴跌的重要原因之一。

2014年2月22日深夜，網傳興業銀行停止房地產貸款，接著陸續傳出交通銀行、招商銀行、中信銀行和農業銀行等有類似規定和通知。

后經確認證實，興業銀行總行通知全行暫時停止辦理房地產夾層融資業務并暫停房地產供應鏈金融業務，并非針對開發貸與個人住房按揭等大口徑房地產信貨，但仍然引起市場敏感。

筆者認為，我們必須承認：“房地產和股票是我國居民投資結構中最普遍、最重要的配置資產，主要是基于供求關系與基本面的指標及國內政治、經濟、政策、貨幣因素。

實際上，逐漸強化其對我國房地產與股票市場的影響加大，不過絕對不是所謂的“決定性的因素與主要作用力。

2014年全國房價總體趨勢是溫和下降，當年全國商品房銷售面積較上年下降7.6%，商品房銷售額下降6.3%，其中，一二線城市房價保持平穩，而三四線城市房價回調幅度較大。

房價下行的原因中，最核心因素是供求關系的改變，其他諸如政府反腐措施的持續展開，以及信托、互聯網金融等替代投資工具的興起也對房價下行產生了作用。

隨著人民幣國際化和資本項目開放進程的逐步推進，匯率實際上已經作為影響國內與國外兩個市場資產配置效率的因素之一。2014年初以來的人民幣匯率走低，也對房價形成了下行壓力。

縱觀房地產市場，全國房價的總體下行趨勢與人民幣匯率走低基本一致。

筆者認為，其實，無論人民幣升值與否，住宅價格與之并無直接聯系。一線城市有較為穩定的剛性需求做支撐，樓市很難有崩盤風險。二三四線城市由于缺乏產業支撐，正處于“擠泡沫”進程，但由于各地發展水平不均衡，因此房價會出現愈來愈重的分化趨勢。

2015年1月26日，人民幣兌美元即期匯率開盤大幅下跌接近300點，跌幅0.47%，創逾7個月新低，逼近跌停板。

人民幣匯率接近跌停的最直接原因有二：

第一，希臘左翼激進聯盟黨上在國內選舉中獲勝，新政府可能會使希臘退出歐元區，從而給予歐元重創。

第二，上周末歐央行宣布實施量化寬松政策。

幾乎所有人都預計，未來幾天內人民幣不會再跌停也不會持續貶值，因為任何套利盤子遇到的對手可能是中國央行，中國有足夠的外匯儲備，可以隨時出手以市場的手段應付因為套利而引起的不正常的匯率波動。

所以，人民幣貶值是中國經濟的需要，但人民幣貶值又是有限的，央行的出手只是偶然，需要的可能只是進一步擴大人民幣匯率波動幅度。這離人民幣匯率市場化就只是咫尺之遙了。

如廣州日報消息“2015年1月28日，國家統計局發布的工業企業財務數據顯示，2014年，全國規模以上工業企業利潤比上年增長3.3%，增速比上年回落8.9個百分點。而去年12月份利潤同比降8%，降幅比11月份擴大3.8個百分點。”

總體而言，我國經濟增長的放緩趨勢不變，貨幣政策難以收緊，甚至可能提前降準降息。

歐央行QE導致歐元兌多種主要貨幣的匯率迅速跌至多年低位，加上希臘大選結果助推影響，歐元兌人民幣中間價跌破7，中國企業對歐出口壓力驟增。

受以上因素影響，人民幣暴跌兩日后（2015年1月26-27日）雖于2015年1月28日趨于平穩，但貶值預期升溫，“人民幣貶值是房地產貶值前兆”的聲音甚囂塵上。

筆者認為，其實，雖有利空，但內地房價不會“立跌”，2015年房價處于回暖周期，房價數據最差也能夠止跌回升。不過，人民幣貶值將影響到融資高額美元債的房企的資金成本。

同時，由于資本可能外流，人民幣貶值可能會施壓A股，并可能引發內地通脹水平的反彈，從而增加我國貨幣政策的復雜性。而我國貨幣政策仍將松緊適度，人民幣不會出現趨勢性大幅貶值。

如廣州日報消息“降息預期讓人民幣承壓”。事實上，歐版QE推出疊加希臘選舉影響，美元快速升值，已經引發人民幣貶值預期升溫。

暴跌兩日（2015年1月26日-27日）后，人民幣兌美元匯率1月28日有所企穩，即期交易市場昨收盤報6.2435，較上一日反彈百余點。歐元兌人民幣中間價報6.9146，比1月27日上漲402個基點，1月28日，由于標普下調俄羅斯等國家信用評級，盧布暴跌，人民幣兌盧布中間價報11.0029，上漲7210個基點，漲幅高達7%。

雖然人民幣兌美元出現了階段性貶值，而對歐元、日元、英鎊、澳元、加元出現了較大幅度升值。

人民幣承壓，一方面是外匯儲備連續兩個季度回落，貿易順差不斷縮小，甚至出現逆差，資本流出上升。另一方面是由于單位勞動力成本的上升，我國出口行業的勞

動力成本優勢越來越小，這都給人民幣帶來了壓力。

正如哈繼銘認為，人民幣稍微貶一點，不一定是壞事，貶一點，中國出口增長會好一些，緩解經濟下行壓力。

近期人民幣出現了貶值壓力，預計今年人民幣的波動比較大，但不會出現趨勢性的大幅貶值。

2015年1月28日，歐元兌人民幣中間價報6.9146，比前日上漲402個基點，但與去年12月初相比下跌近10%。

另一方面，因油價重挫并觸及6年低位，加之俄羅斯信用評級遭標普下調至垃圾級，十年來首次低于投資級。

盧布日內再現崩跌一幕，盤中跌幅接近7%，并收于創紀錄的最弱水平。對房地產利空不大，房價今年最復蘇上漲。

一方面是外逃資金投資標的其實并不多，除了美國，很難找到比中國內地市場更好的標的。另一方面是而限購措施早已把外資擋在內地房地產投資門外，人民幣貶值導致外資撤退在房地產業內表現得并不明顯。

去年12月房地產投資的數據歷史上首現負增長，房地產最好的時代已結束，長期來說，房地產業利潤下行的長周期是不變的，但會有一些小周期的回暖，2015年房價上漲概率很大，同時去存貨的效應會比較明顯，春節后，隨著政府刺激政策出臺，房地產投資放緩的情勢可能會有所緩和。

2014年年底，標桿房企再次進入土地市場，從去年11月開始，標桿房企連續3個月拿地突破300億元，在2015年1月份截至1月28日，房企拿地就已超340億元，入市積極性明顯增高。

2014年，人民幣銀行間即期匯率以年度貶值2.5%收官，這也就意味著，若一個內地房企在去年年初發了融資利率為10%的美元債，目前其融資利率已達12.5%。往年已經發了高額美元債的房企將面臨融資利率上升的窘境。