人民幣貶值房價未必會跌 六大證據看真相

二是中國房地產業在經過十幾年的高速增長情況下，不僅聚集了大量資本，國際資本占比也不斷增加，熱錢的流出無疑將增加部分企業的債務風險。

三是人民幣受美元升值而產生的對外貶值，使得海外投資者對投資中國物業市場趨于謹慎。一旦國際市場的投資回報率上升，一些短線操作投資者可能會拋售國內市場的物業，進而轉向海外市場。

四是房地產屬于資金密集型行業，資本的流出將不利于企業融資，一定程度上造成企業短期融資成本上漲和融資難度增加。

國內房地產商的開發資金來源中，銀行貸款的比例只占13%~15%，剩下的全部來自銷售回款和自籌資金。其中，自籌資金的解決途徑就包括海外發債、海外上市、房地產信托、基金、企業兼并和聯合拍地模式等多種模式。

五是海外融資成本和匯率風險加劇，很有可能被迫拋售房產回流資金，從而增加市場供給，最終導致房價下降。

六是過去9年，中國房價大漲的原因有很多，其中之一便是人民幣升值。而銀行不斷釋放的限貸甚至停貸信號也是導致地產股暴跌的重要原因之一。

2014年2月22日深夜，網傳興業銀行停止房地產貸款，接著陸續傳出交通銀行、招商銀行、中信銀行和農業銀行等有類似規定和通知。

后經確認證實，興業銀行總行通知全行暫時停止辦理房地產夾層融資業務并暫停房地產供應鏈金融業務，并非針對開發貸與個人住房按揭等大口徑房地產信貨，但仍然引起市場敏感。

筆者認為，我們必須承認：“房地產和股票是我國居民投資結構中最普遍、最重要的配置資產，主要是基于供求關系與基本面的指標及國內政治、經濟、政策、貨幣因素。

實際上，逐漸強化其對我國房地產與股票市場的影響加大，不過絕對不是所謂的“決定性的因素與主要作用力。

2014年全國房價總體趨勢是溫和下降，當年全國商品房銷售面積較上年下降7.6%，商品房銷售額下降6.3%，其中，一二線城市房價保持平穩，而三四線城市房價回調幅度較大。

房價下行的原因中，最核心因素是供求關系的改變，其他諸如政府反腐措施的持續展開，以及信托、互聯網金融等替代投資工具的興起也對房價下行產生了作用。

隨著人民幣國際化和資本項目開放進程的逐步推進，匯率實際上已經作為影響國內與國外兩個市場資產配置效率的因素之一。2014年初以來的人民幣匯率走低，也對房價形成了下行壓力。

縱觀房地產市場，全國房價的總體下行趨勢與人民幣匯率走低基本一致。

筆者認為，其實，無論人民幣升值與否，住宅價格與之并無直接聯系。一線城市有較為穩定的剛性需求做支撐，樓市很難有崩盤風險。二三四線城市由于缺乏產業支撐，正處于“擠泡沫”進程，但由于各地發展水平不均衡，因此房價會出現愈來愈重的分化趨勢。