北京土地市場下半年出現升溫態勢
來源：新華網 2011-07-29 編輯：黃水來

資金優勢與融資能力凸顯

　　對于國企在土地市場表現搶眼，北京中原地產等機構此前分析認為，這和國企資金優勢、融資能力更強有關系。與此同時，前7月，北京出讓的居住用地以郊區地塊為主，對很多企業缺少足夠的吸引力。這也讓不少業內人士分析認為，土地市場需要國企來托市。具有代表性的就是通州于家務兩地塊投標中，投標企業剛好達到規定需要的三家，首開、北辰、城建三家均為國企。

　　北京一家民營房企負責人認為，房地產企業要想持續發展必須依賴土地資源，任何一家房地產公司都有自己的土地儲備計劃，國企自然也不例外。在當前嚴厲的房地產宏觀調控之下，尤其是北京等一線城市，民營房企因為考慮利潤風險拿地變得更加謹慎，而國企敢于競爭拿地甚至出價的主要原因在于，其業績往往優先于盈利能力。

　　不過在眼下，國企拿地也似乎嘗到“抄底”的甜頭。例如7月18日，首開拿下宋莊兩塊地，樓面價為7000元/平方米，比去年北京融科卓越聯合體和旭輝集團分別在同區域所拿地塊價格回落超過15%。去年融科和旭輝拿地樓面價分別為8274元/平方米和8380元/平方米。

　　地價回落 房企謹慎當頭

　　記者根據北京市土地整理儲備中心數據統計，上半年成交的20宗居住用地平均樓面價為4121元/平方米，同比下降56%。業內分析認為，上半年居住用地主要位于遠郊區縣，地塊位置等因素造成了地價下探。

　　然而目前，同一區域地價回落也開始顯露端倪。除首開宋莊兩地塊之外，中水電日前拿下的大興生物醫藥地塊價格也算“撿個便宜”。去年底，龍湖、金融街和保利地產三大公司分獲大興生物醫藥基地三地塊，折合樓面價為7500-7900元/平米。而此次中水電地塊樓面價只有7218元/平方米。

　　地價回落的背后則是開發商對整個房地產市場預期的謹慎。比如，7月中水電、中鐵建兩家在競爭大興地塊時，也可謂是“小心翼翼”。在500萬元的競價階梯面前，兩家企業前四輪報價耗時數分鐘，直接使得主持人將競價階梯調整為100萬元。最后，經過20輪競價成交，溢價率不到10%。

　　東亞新華地產有關人士在接受記者采訪時也表示，上半年土地流拍時有發生，可以明顯看出房企對土地市場謹慎的態度。

　　■ 大腕動向

　　萬科：上半年“顆粒無收”

　　去年萬科是北京拿地大戶，今年上半年在北京還沒有新增土地儲備。對此，萬科北京公司總經理毛大慶對記者表示，去年居住用地主要都是在下半年競得。今年上半年并沒有太多的動作，主要是受土地供應因素自身的影響。毛大慶表示，類似萬科北京公司這樣的企業，肯定需要不斷增加土地儲備。萬科將在謹慎投資的原則下，把握市場機會。

　　7月20日，在大紅門一地塊招標中，萬科9.1億元的出價不到底價，比最高報價少了2億多。這也是自去年北京土地“新政”后，萬科在參與競標的地塊中極罕見地報價低于底價。雖然該地塊本身由于配建大量不可售的非普通商品房，如限價房、無償還建商業面積等，但萬科的報價依然給不少企業釋放了市場預期謹慎的信號。

　　中國鐵建：下半年“伺機而動”

　　最近，另一家頻頻出鏡的房企是中國鐵建房地產集團，探市意味較濃。7月，中鐵建參與了與北京金隅程遠在西三旗地塊的競爭，以及與中國水電集團房地產公司在大興生物醫藥基地地塊的競爭。雖然最終均敗北，但其意欲拿地之心非常明顯。

　　作為去年在京拿地量首屈一指的大型房企，在上半年遠離北京土地市場后，中鐵建現在開始伺機而動。該企業有關負責人對記者表示，就當前的市場情況而言，還不能說開發商投資意愿下降，包括中國鐵建在內，一旦北京推出優質地塊，許多房企仍將掀起競爭熱潮。

　　■ 前景展望

　　拿地房企日趨增多

　　今年前7月，參與拿地企業數量寥寥。今年，相對于去年不少地塊入市吸引多家房企熱逐的場面并不多見。去年，唐家嶺地塊入市，甚至有十幾家企業同臺競技。而今年不少地塊都只有屈指可數的企業競爭。而包括萬科、住總在內的企業，在近期報名參加有關地塊的競爭后，最終放棄競價作壁上觀，出價謹慎也能看出房企而今在土地市場告別沖動，更多淡定。

　　雖然出價謹慎，但大腕房企，越來越多的房企開始進入土地市場。7月，萬科來了，而且多次參與土地爭奪；7月，港資企業來了，如和黃；央企來了，如中水電、中鐵建，還有旭輝、東亞新華等民企也來了。

　　東亞新華地產有關人士也對記者表示，在符合企業測算的合理利潤范圍內，希望土地儲備越多越好，對北京下半年土地市場也將密切關注。

　　包括多位開發商在內，一旦下半年有更多優質地塊掛出，仍將吸引房企熱切的目光，地價也將止跌回調，個別區域甚至可能出現適度漲幅。