小區公共收益不是物業私房錢

近日,江蘇蘇州高新區朗香小區業主們樂開花了,因為小區業委會給大家發紅包,606戶人家總共領到了24萬元現金。原來,小區業委會和物業簽訂了協議,從他們那里爭取到了小區的公共收益。其實,發“公共收益”紅包的并不止這一家。早在2015年7月,蘇州園區都市花園就將126萬公共收益,以物業補貼發給了業主(11月15日《南方都市報》)。

很多人都知道業主要交納物業費,如果拒不交納物業費,很可能享受不到相應服務,甚至連小區的大門都進不去。有的業主即便交納了物業費,也未必能夠享受到與物業費相當的服務。基于此,小區給業主“分紅”應該算是比較稀奇的事。筆者認為,必須普及這樣的常識,即業主對小區公共部分的收益享有分配權,物業及開發商不得侵占。

根據物權法,業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權,對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。換而言之,業主除對其購買的住宅享有所有權外,所有業主還對小區內的道路、外墻、電梯等公共設施享有所有權和管理權。根據物業管理條例,利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的收益應當主要用于補充專項維修資金,也可以按照業主大會的決定使用。

現實情況是,很多小區均將這些公共設施委托給物業來經營或管理,業主并不參與此事。因此,很多人可能忽視了這部分收益或者認為應該由物業管理使用,與業主無關,業主該交的物業費用還得交。這樣的想法無異于放棄了自己的權利,一些物業也正是以此模糊概念,蠶食該部分收益。要知道,大部分小區的電梯中存在廣告、燈箱外打著廣告、門禁桿上帶有廣告。除此之外,在小區內搞促銷特賣者還應支付場地租金,占用公共車位也要支付停車費。各種收入加起來應該是不菲的數字,甚至比業主交納的物業費還要多,一些小區給業主“分紅”就是最好的例證。

但遺憾的是,很多物業找不準定位,將自己當作小區的主人,管理混亂、收費不透明、服務質量低、態度蠻橫、對業主發號施令,在公共收益的管理和使用方面,拒絕接受監督、模糊收入、將收益全部裝入自己腰包。可以說,這屬于明顯的違法行為。物業公司與業主是完全平等的民事主體,不是管理與被管理的關系,業主交納物業費,物業公司按規定或合同約定提供服務。或者說,物業相當于業主雇傭的保姆、傭人,業主有權決定物業費、小區公共設施的使用和收益分配,物業應按照業主大會的決定執行。

隨著經濟社會的發展,大型的、成熟的小區越來越多,小區公共部分帶來的收益隨之增加,這些收益不該成為一筆糊涂賬。對此,業主需要增強權利意識,按照既定規則,通過業主大會主張權利,如可要求物業公開收入、對收入支出進行審計并監督收益的使用和分配。相關部門理當宣傳普及業主是小區主人,公共部分收益屬于全體業主共有而非物業“私房錢”這些知識,使之成為人盡皆知的常識。同時,應強化對物業的管理,追究不法企業侵吞公共收益的法律責任,幫助、指導業主依法主張權利,讓業主不再只交納費用卻與收益無緣。