地方政府越位救市可能害人害己

【房地產市場降溫有利于我國經濟結構調整和長遠發展，地方政府如果對房地產市場強力干預，習慣性重走老路，種種干預舉措在增加自身及市場風險的同時，只會讓一些城市住房市場供大于求的局面更加惡化。】

安徽銅陵市政府網站5日發布消息，該市出臺《關于促進房地產市場持續健康發展的意見》，包括購房補貼契稅、公積金貸款首付比例低至兩成等。銅陵是近期出手救市的第5個城市，此前南寧、天津濱海、杭州蕭山、無錫等地也出臺了救市措施。

限購和限貸，是2010年以來房地產調控政策的兩大手段，目前一些三四線城市也把救市的政策著力點對準了“兩限”。此前南寧已成為第一個正式發布限購調整措施的城市，而銅陵救市的一個重要特征，則是針對限貸。銅陵全面放寬了公積金貸款限制：降低公積金貸款發放條件，提高貸款的最高可申請額度，降低公積金貸款的首付比例等。同時，銅陵還對公積金貸款購房者給予利息補貼。

地方政府沒有減免稅的權力，于是財政補貼就成為房地產救市中常用的手段。如果說購房契稅補貼、利息補貼還算合法合規，那么，銅陵擅自降低公積金貸款首付，則明顯有違規之嫌。銀監會和央行規定，首付通常至少是三成，只有首套房且面積在90平方米以下時，貸款首付可低至20%。此次銅陵救市政策中規定，只要是首次購房，首付比例均可低至20%。

在經歷了“四萬億”的刺激后，從2011年下半年開始，一線城市以外多數城市的樓市基本呈現供應充足甚至供過于求的局面。今年以來，全國房地產市場承受不小壓力，三四線城市進一步降溫，泡沫隱約正在散去。而此時迫不及待、赤膊上陣救市的地方政府，正在以行動明白無誤地告訴公眾，中國房地產市場上最大的“裸泳者”到底是誰。在土地財政格局下，地方政府與房地產行業形成利益共同體，地方政府是主導者和主要受益者。

包括房地產市場在內，任何市場都在自身運行規律的作用下，有高潮也有低谷。許多城市的房地產市場在幾年的大干快上之后，形成了供過于求的局面，目前房價下滑是正常現象。如果讓市場發揮在資源配置中的決定性作用，我國樓市在經歷房價下跌、房企優勝劣汰之后，一定會迎來更加健康的發展，我國的經濟結構也將趨于合理。然而，一些對房地產嚴重依賴的地方政府，不愿忍受也無法承受樓市的持續低迷。地方政府強勢介入房地產的根本原因是救了房地產就是救了自己。房地產保持活躍、房價保持高位，地價才能不垮，地方政府才能獲得更多的土地出讓金。而足夠的土地出讓金，是一些地方政府維持自身運轉和債務償還的關鍵。

今年政府工作報告中首次提出，針對不同城市房地產情況實行分類調控。“分類調控”現在成為一些地方政府救市的依據，于是2008年的救市大戲又有重演之勢。然而，歷史能否簡單重復，響應地方政府號召的人能否再次成功“抄底”，則是個大大的疑問。

在經歷一輪房地產的強烈刺激后，三四線城市供過于求與一線城市房價高企，是目前最重要的基本面。這個基本面決定了，目前的購房者面對的問題是能否“逃頂”，而不是“抄底”。其次，地方政府以分類調控的名義越位救市，最終可能害人害己。一些地方政府用財政資金“團購”商品房、補貼購房者，中國房地產市場正在“冷卻”，但地方政府能確定現在就是房地產的冬天嗎？如果不能，在“冬天”到來之前就揮霍了寶貴的資金，在面對真正的困難時，也許地方政府真的連工資都開不出了。此所謂“害己”。地方政府現在通過補貼以及較低的首付，鼓勵缺乏支付能力的居民貸款買房，如果未來房價繼續下跌，無疑是害了這些購房者，同時銀行系統也將面對更大風險。此所謂“害人”。

房地產市場降溫有利于我國經濟結構調整和長遠發展，地方政府如果對房地產市場強力干預，習慣性重走老路，種種干預舉措在增加自身及市場風險的同時，只會讓一些城市住房市場供大于求的局面更加惡化。“保持定力”的策略，不僅適用于中國經濟，也適用于房地產市場。對于目前可能在各地蔓延的“救市”潮，決策層應及早予以規范和約束。