樓市調控不可能簡單回歸市場化

十八屆三中全會對房地產調控著墨不多，稍有關聯的舉措包括：建立城鄉統一的建設用地市場、加快房地產稅立法并適時推進改革，以及加快推進住房保障和供應體系建設等。專家就此解讀認為三中全會應對房價“越調越漲”開出的3劑“藥方”是：調控回歸市場化，完善土地供應和房產稅改革。（11月19日《新京報》）

十八屆三中全會的《決定》不是一個專門針對房地產調控的文件，期望應對房價“越調越漲”出臺具體的調控手段和調控方法，是不現實的。三中全會也確實提出了“明確市場對資源配置起決定性作用”，但就此認為房地產市場調控將完全回歸市場化、靠完善土地供應和房產稅改革，也不一定就是準確的解讀。其實，我們要特別注重“加快推進住房保障”的深意，“住房保障”不是只指保障房建設，而是房地產調控的目標。

住房除了商品屬性和投資屬性之外，更主要的是居住功能，是社會福利的應有之義，對確保社會公平和穩定有著舉足輕重的作用。正因為如此，房地產調控不可能完全回歸市場化，世界上也少有國家對房地產市場是完全市場化的，大多數國家和地區都對房地產市場采取過不同形式的限制，以增加供應、抑制房價過快上漲。更何況我國的房地產市場“泡沫”已經比較嚴重，簡單弱化政府調控恐怕不太可能。

“建立城鄉統一的建設用地市場”，雖然意味著農地流轉不再局限于農村，供給的增加會對城市房價造成影響，但這不會更改各級政府或組織的“土地財政”依賴；“加快房地產稅立法并適時推進改革”，雖然有利于改變人們對于房地產發展的預期，但房產稅征收涉及的面太廣，加上立法需要時間，不可能馬上推行。更重要的是，我國貨幣超發的問題，需要時間和載體消化。而在城鎮化的浪潮中，住房在較長時間內整體上仍會是供不應求。如果短時期內完全回歸市場化，房價就會進一步上漲，成為社會難以承受之重。

我國房價“越調越漲”，表面上看是行政調控的失敗，實則是因為政府的行政調控還沒有打“七寸”，沒有對自己下手。11月12日《人民日報》登載的官方數據顯示，2012年政府和銀行從房地產獲得收入占全年房地產業銷售額的75%，其中土地出讓金占房屋銷售額的40%左右，有的地方政府甚至已準備進行“一房四吃”：一吃土地出讓金，二吃轉讓住房所得20%的個稅，三吃房產稅，四吃遺產稅。無論是否回歸市場化調控，政府如果不拿自己和壟斷的銀行開刀，高房價就永遠解決不了。

而在法律層面，我國《價格法》第三十條規定：“當重要商品和服務價格顯著上漲或者有可能顯著上漲，國務院和省、自治區、直轄市人民政府可以對部分價格采取限定差價率或者利潤率、規定限價、實行提價申報制度和調價備案制度等干預措施。” 住房事關人權民生，事關社會和諧穩定，事關社會主義優越性的發揮，毫無疑問是重要商品。如果上漲幅度觸及“邊際”，政府完全是可以動用《價格法》的授權直接進行價格干預的。如果如此，“越調越漲”怎么還可能繼續呢？

自從國家和政府誕生以來，就從來沒有過“純天然”的市場化，都是在政府調控之下的市場化，只是調控干預的程度不同而已。韓國在實行“限購”政策的同時，也曾在上世紀七八十年代實行過“限價”政策，德國長期以來都對地價、房價、房租等實行“指導價”制度?！懊鞔_市場對資源配置起決定性作用”，與適當的政府行政調控并不沖突。實際上，在“國五條”施行以來，房價屢創新高的背景下，目前需要的不是回歸市場化，而應該是行政調控的加碼。至少，在房價回歸合理水平之前的這個階段，應該如此。