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一線城市樓市出現“報復性下跌”
www.fjnet.cn?2010-06-02 11:39? 楊紅旭?來源:東方早報    我來說兩句

近幾年,很多人都持一種似乎已被市場印證的觀點:每輪房市調控后,市場都會出現報復性反彈?,F在,包括部分開發商和投資者都在期望,下一輪報復性反彈將會何時出現。

其實,這只是觀察房地產市場周期的一個視角而已。筆者想說的是,當前全國樓市,尤其是一線城市正在經歷報復性下跌。證據是:剛剛過去的5月,4個一線城市的商品住宅成交量環比4月份劇減。上海一手和二手住宅成交量皆下降七成,北京期房商品住宅成交量下滑近六成,深圳萎縮超過六成,廣州下滑三成。

緣何要用“報復性下跌”這種犀利字眼?不妨以上海為例。5月份,上海一手商品住宅(剔除動拆遷配套商品房)成交量為30萬平米左右,這一成交量創造了2003年以來“非春節月份”的最低值紀錄。春節前后所在月份,一般都是年度最低值,比如2008年和2009年的2月份成交量為30萬-40萬平米。30萬平米,不僅低于上上輪上海樓市下跌期中最低迷的時間——2005年5-8月份的80萬平米左右,而且更低于上輪調整期中最低迷的時間——2008年9-10月份的50萬平米左右。

上海的朋友可能體會很深,2005年上海樓市曾經歷過一次大幅調整,與目前情形相似。2004年以上海為代表的長三角樓市出現暴漲,招致2005年3月下旬“老國八條”的打壓,當時有句順口溜是“上海感冒,全國吃藥”,5月初“新國八條”跟著出臺。結果是,與當前一樣,上海樓市劇烈降溫,一手商品住宅成交量由4月份的142萬平米左右,直線下跌至5月份的78萬平米,降幅約55%。其后成交量低位徘徊,直到“金九”才開始反彈,2006年保持盤整格局。而價格則大概滯后兩個月左右,才大面積出現樓盤降價促銷現象,70個大中城市中上海的房價指數7月即出現2.7%的環比負增長,2006則保持盤整態勢。從2005年下半年到2006年,退房現象頗為多見。

總結下來,2005年的樓市調整屬于快速降溫,長時間調整(持續了一年半左右)。2008年那次則是逐漸降溫,調整時間稍短(主要受益于國家的樓市刺激政策)。2007年9月份“二套房貸”新政出臺后,上海樓市就出現降溫跡象,10月份一手商品住宅成交量比9月份略降,其后總體維持下滑勢頭,直到2008年9-10月份降至最低谷。但上一輪上海房價指數直到2008年8月才出現環比負增長。2009年3月成交量和價格雙雙出現反彈。

人們總是受慣性思維的擺布,所以錯把2009年樓市瘋狂當作正常,有人在去年12月份“國四條”出臺后,還敢繼續沖進市場投資投機。同樣,眼下的大跌之后,很多人同樣會擔心今年剩下來的7個月,市場同樣繼續這樣的低迷。我想告訴大家的是,5月份30萬平米的成交量已屬非理性的低迷了,不僅投資投機需求逃離,就連正常的自住需求亦陷入濃重的觀望。

如果要作歷史對比,筆者認為今年一線城市的樓市,可能會重現上海2005年的市場軌跡:5-8月份成交量基本上維持低位,9月有可能開始反彈,但不會是報復性反彈;價格則很快就會出現調整,事實上二手房已經降價,接下來促銷的新盤也會越來越多,至于價格何時會到底,關鍵還是取決于政策何時會放松,這點需要大家密切觀察。


責任編輯:李艷
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