11月1日，中央房地產救市政策正式實施，5日，國務院投資4萬億刺激經濟的消息見報，接下幾天，增值稅改革、穩定樓市股市、施行積極財政和適度寬松貨幣政策、央行有可能再次下調利潤……各種“利好”紛至沓來，股票市場10日即實現了三級跳，迅速攀升到1800點。由此便有人認為，在政府救市的組合拳配合下，房產行業有可能會迎來一個的暖冬。

    “利好出盡是利空。”這是股市里面經典的操盤法則。從長期來看，政府救市組合拳對保增長是有立竿見影的效果的，對經濟的長期發展也是較大的利好，因而，對政策極為敏感的股票迅速做出了相應的反應。但對房地產市場而言，種種政策未必見效。

    首先，造成目前房地產市場普遍低迷，成交放緩，有價無市的局面，有總體經濟形勢不佳的影響，但歸根結底，是房價從2006年來的快速增長與居民收入、尤其是與需要房而沒房的真正剛需們的收入不相符，目前房地產市場的主要矛盾是高昂的價格與居民底下購買力之間的矛盾。

    國際上，合理的住房價的“房價收入比”為3至6倍，也就是一個家庭3年到6年的收入可以買的起價格（3月份有媒體報道，紐約的房價收入比是0.69，寸土寸金的東京是1.1）。1998年，國務院23號文件也提出，一個地區一套建筑面積為60平方米的經濟適用住房，其平均價格與雙職工家庭年平均工資之比在4倍以上，而當時規定的經濟適用房的涵蓋范圍是占人口80%以上的中低收入家庭——“房價收入比”定為4倍，是有關部門經過綜合評估后得出的結論。然而，國家統計局的統計數據顯示：深圳市2004年和2005年的房價收入比分別是6.52倍和9.83倍，而2006年則飆升至15.76倍，到2007年，飆升到20倍以上。上海、北京等城市中心城區的“房價收入比”，甚至達到了30倍至50倍以上。顯而易見，以國際上通用的“房價收入比”這個標尺來衡量，我國房價已經遠遠超出了居民的實際購買力——并且，中國的統計數據中，房價的高與居民收入的低，其中的潛規則不言皆知。加之目前國內基尼系數早超出0.4的警戒線，貧富差距懸殊，大部分的財富聚集在少數人的手中，絕大部分無房而迫切需要住房的人，在高房價面前，只能望房興嘆。

    其次，地產行業非理性的發展亦是導致目前市場觀望情緒濃重的重要原因。非理性，指的房地產行業去年來盲目發展、瘋狂拿地的不理智行為，一方面，由于他們的高價拿地、瘋狂發展，導致企業資金緊張，公司運營岌岌可危，引發市場對其生命力的擔憂；另一方面，由于他們的非理性擴張，快速推高了市場供應量，不少城市按照目前的市場供應量和去年市場較好時候的消化量，即使不再增加新的房源也還要2-3時間才能去化掉——在買方市場面前，購買者自然喜歡挑挑揀揀、貨比三家，再加上整體形勢，讓剛需們不觀望也難。

    此外，房地產企業在改革開房后的，遵循市場法則，合法健康發展的實在少之又少，在房地產這個高資金投入的行業，不少企業依靠銀行借貸或民間借貸起家、發展、壯大，股權資本管理混亂，經營成本和風險高昂，加之其管理和經營又還是走的粗放型的老路子，成本高、效益低、浪費巨大，企業在市場中的責任、口碑和信用幾乎淪為“千夫所指”。正是因為如此，一些企業推出的“無理由退房保障”、“三年保增值30％”的購房行動，在責任、信用和口碑的缺失下，統統變得黯淡無色——人們在企業推出的促銷活動中，考慮的是“企業倒閉了怎么辦？”“到時候承諾的保障不兌現怎么辦？”“出了問題誰會為我們負責？”在歷史和經驗面前，人們找不到理由支持自己簽字買單。

    再則，政府屢屢推出的救市政策，雖然給了開發商一定的存活空間，但對居民而言，因為未能確定：什么時候是底線？還會不會有更大的救市行動？會不會有更多的購房優惠？一個健康的機體是不需要救治的，這是人皆知之的道理。因而，越多的政策推出，居民們觀望情緒就越嚴重，直到某一天、政府不再有新的救市政策推出后的某一天，漫長觀望期后的某一天，地產行業遭遇較徹底的洗牌后的某一天，市場正常調整完后的某一天，剛需們也就結束觀望、成交量也就逐漸上來了。

    因此，在種種利好政策后面，房地產市場的觀望情緒還將持續很長一段時間！（王澤金）

（責編：吳頌潔）