房地產調控遭遇“兩難” 房價越調越高原因何在

房地產宏觀調控遇“兩難”

中國經濟時報：今年以來，國家采取了一系列措施調控房價，包括提高貸款利率、首付比例，增加土地供給，限購二套住房，加大經適房保障房力度，嚴格征稅，等等。從目前的市場反應看，這些措施已經見效。在一線城市，已經出現成交量、房價“雙降”的局面。您對此有何評價？

周天勇：房地產領域的宏觀調控非常復雜，需要考慮各方面的關系，如經濟與社會、政府與居民、ＧＤＰ速度與就業、吃飯與居住、中央與地方等等。每一項政策，都有利有弊，沒有完美的政策組合，只能是求得一個次優和平衡。看哪方面出問題，對經濟和社會穩定的影響較大，就醫治哪方面。但是，從長遠看，需要一個根本上解決問題的方案。我覺得，目前房地產調控存在諸多“兩難”。

第一，有限土地在吃飯與居住之間存在矛盾。我國９６０萬平方公里土地，１４４億畝，人口密度排在全世界各國第１１位。但是中國有一個特殊情況，從云南的騰沖到黑龍江的漠河，這一條線的西邊國土占６４％，這６４％的國土上只有５％的人口，這一條線的東邊３６％的國土上居住著９５％的人口，擠在華北平原、四川盆地、長江中下游平原、嶺南、東北平原。這一塊國土條件比較好，地比較平。如果按照９５％的人口除以３６％的國土，中國的人口密度上升為全世界第三位。第一是孟加拉，第二是印度。另外，每一個農業勞動力耕種的土地，中國倒數第三，每一個勞動力耕種的土地大概是６畝左右。地太少，人太多，存在吃飯和居住的問題。這個矛盾解決起來很困難。

第二，壓低房價地價與地方財政收入之間的矛盾。從體制上講，目前中央財政集中太多，地方各級政府留得太少。因此，成了中央靠稅，地方政府特別是市縣政府靠賣地、收費和融資平臺。而且，現在地方政府由于強調公共服務、保障民生，除了建設和行政開支外，這方面的支出比例和規模越來越大。地方財政錢從哪里來，成了一個嚴重的問題。近幾年，中央為了減輕企業和居民的負擔，清理地方的各種收費，并且怕形成嚴重的地方政府債務問題，嚴格限制地方政府搞融資平臺。因此，賣地獲得收入，成為地方政府籌集資金的一個越來越重要的渠道。但是，在土地上收的錢越多，毫無疑問，土地財政要攤入房價，房價是沒有辦法從根本上控制下來的。

第三，經濟增長速度與擴大就業之間的矛盾。今年我們宏觀調控的任務是抑制通貨膨脹，而且輸入型通貨膨脹壓力也很大，收緊銀根，信貸規模控制，將會影響一些項目的上馬投資和建設；一些企業的融資也會發生困難，特別是一些大量解決就業的中小企業的融資會更加困難。再加上對房地產領域的嚴厲調控，限制房屋銷售，經濟增長速度，可能會有所下降。這樣的局面，一方面對抑制消費物價和房價的上漲有著積極的作用，另一方面，也會對房地產業和建筑業產生較大的影響。在此領域中，包括與之關聯的裝修、電器、家具、布藝等關聯產業也會受到影響。產業鏈的ＧＤＰ會減少，就業容量也有可能萎縮。

第四，宏觀調控與推高地價房價體制機制之間的矛盾。政府從農民手里購過來，高價倒出，最后在強大的動力機制上要控制房價，很難。

科學調控和徹底改革

中國經濟時報：您認為房地產調控的核心要解決什么問題？

周天勇：其一是收入增長速度和房價上漲幅度。兩者之間的關系要合理，也就是說房價上漲的速度不能超過居民收入上漲的速度。

其二是房價收入比。我認為整個國家和每一個地區都要測算房價收入比。如果這個地區房價收入比到了９，老百姓買不起房子了，當地領導就不稱職。

其三是信貸手段和稅收手段共同使用。光有信貸手段沒有用，我認為房產稅必須開征。

其四是城鎮住宅用地應供盡供，限制農村住宅用地，改造未利用土地，增加土地供應。不要舍不得地，舍不得地，房價就高，老百姓也難受。城鎮居民需要多少住宅，算好后保證供給。不要鼓勵農民在深山溝里或者是耕地上蓋樓，辛辛苦苦賺１０萬塊錢，蓋在山溝里，過了幾年，兒子、孫子出去打工，不回來了。最后，拆樓還花成本。

其五是增加保障房建設和供應。這里面有一個問題，就是福利社會一定要和生產力水平、人口國情、財政能力相適應。拉美上世紀８０年代、９０年代有兩個問題，第一個是收入差距太大，第二個就是政府對老百姓承諾得太多，最后政府支撐不了，導致金融危機。因為向銀行借錢，導致財政赤字，導致８０年代負增長，９０年代低速增長，０．２％的增長速度。拉美還沒有包房子，只是包醫療和社保。美國搞養老金，現在成了非常大的負擔。希臘、冰島、法國等國家都是福利太多，承受不了。法國的養老金窟窿特別大，政府讓推遲兩年退休，少支付兩年社保，竟惹起很大的動蕩。如果我們把養老、醫療、教育、住房全部包下來，我們會不會走拉美、歐美國家的老路？我覺得這是一個問題。所以，我堅決擁護保障房的建設，但是要測算未來的風險，要考慮財政能力。